60


Проверяйте землю перед покупкой
Земля, Статьи








Купля-продажа земельного участка существенно отличается от сделки с жилой недвижимостью. Нюансов с приобретением земли гораздо больше, если рассматривать не только документальную часть договора. Сложностей вообще можно избежать после простого анализа предстоящей операции. У понравившегося вам сайта могут быть ограничения или недостатки правового, градостроительного и иного характера. В статье дается ответ на главный вопрос - как проверить земельный участок перед покупкой и на что обратить внимание?

Что можно узнать в ходе аудита?
Условно разделим процедуру проверки прозрачности сделки с землей на несколько этапов:

проверяем кадастровый статус земли;
проверяем имущественный (правовой) статус;
выявляем обременения;
проверка градостроительного статуса;
узнать о наличии судебного процесса;
проверяем надежность продавца.




Шаг 1. Проверка кадастрового статуса земли.
Согласно статье 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218 «О государственной регистрации недвижимого имущества» основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости вносятся в кадастровый реестр. Данные ЕГРН находятся в открытом доступе. Бумажную версию документа можно заказать в Росреестре, МФЦ в порядке очереди или воспользоваться онлайн-сервисом https: //egrp-online.rf и через несколько минут получить полную информацию об объекте в электронный формат.
При покупке земельного участка следует обратить особое внимание на следующие моменты:

Адрес;
Площадь;
Кадастровый номер;
Расположение земельного участка;
Стоимость инвентаря;
Категория землепользования;
Информация о прилегающих зонах специального назначения.

Для идентификации объекта и получения дополнительной документации требуется его точный адрес, инвентарный номер.
Столбец площади часто содержит данные с ошибкой (например, 4500 + / ─ 100 кв. М). Такая ошибка связана с проведением кадастровых работ с низкой точностью и требуется уточнение границ. Поэтому нужно быть готовым к изменению площади земельного участка в пределах указанной погрешности.
Для расчета годового налога необходимо знать кадастровую стоимость объекта недвижимости.
Описание границ - указание координат точек поворота прилегающей территории. Поскольку риск наезда на недемаркированный объект достаточно высок, покупатель вправе потребовать установления границ до завершения денежно-кредитной политики. Этот шаг избавит вас от судебных тяжб в ближайшее время.
Прибрежная защитная зона, водоохранная и защитная зона инженерных сооружений (тепло-, газо- и электроснабжение) относятся к зонам с особыми условиями использования. Более подробно анализ этих зон, а также категории землепользования будет рассмотрен ниже.
Шаг 2. Проверка правового статуса
Из выписки ЕГРН узнаем информацию:

о лице, владеющем земельным участком;
какие документы являются основанием для возникновения права собственности;
наличие обременений - возможен залог, аренда.

Проведите юридическую оценку представленных документов, чтобы оценить прозрачность сделки и определить способы оспаривания. На основании этих данных можно узнать, уполномочен ли продавец на заключение сделки по приобретению земли. Также попросите документы, послужившие основанием для возникновения права собственности (приватизационные документы, акты судов, договор дарения, участник долевого строительства, свидетельство о праве на наследство, ДКТ).
Наличие обременений требует более детального анализа. Уточняйте у продавца всю историю сайта, запрашивайте документы - основания для этих ограничений (договор залога, аренда и т. Д.). Запрашивая выписку из ЕГРН, параллельно вы можете заказать справку о передаче прав на сайт. Если объект недвижимости является участником частых сделок, этот факт должен насторожить потенциального покупателя.
Шаг 3. Проверка градостроительного статуса
Перед покупкой земельного участка необходимо проанализировать следующие документы:

генеральный план является основным документом территориального планирования. Подлежит обязательному согласованию, определяет линию жилой площади;
Правила землепользования и застройки (ЛЗЗ) - важный документ функционального зонирования территории. Градостроительные нормы определяют допустимые критерии использования земельных участков (точный размер земельного участка, предельно допустимая высота объекта строительства, минимальный процент озеленения, соотношение площадей застройки и т. Д.);
проект планировки или межевания территории регулирует территорию общего пользования, которая не подлежит приватизации. В отличие от генерального плана и PAP, они не подлежат обязательному утверждению.
другая документация в зависимости от ситуации (градостроительный план, генплан СНТ, проект застройки территории).

Эти документы могут содержать информацию о дальнейшем планируемом размещении объектов местного / регионального / федерального значения. Такие земельные участки не подлежат приватизации, не могут быть проданы или сданы в аренду. Далее необходимо сравнить информацию градостроительной документации и выписку ЕГРН. Особое внимание следует обратить на допустимые категории использования земельного участка, прописанные в ПЗЗ для его дальнейшей эксплуатации.
Шаг 4. Проверяем наличие обременений городской застройки и выявляем участки с особыми условиями землепользования.
Возможные ограничения по управлению собственником земельного участка:

санитарно-защитные зоны - создаются вокруг промышленных и других объектов с целью снижения вредного воздействия на окружающую среду. Информации о СЗЗ в ЕГРН нет. Для получения интересующей информации следует обращаться в органы Роспотребнадзора;
охранные зоны - железнодорожные пути, объекты связи, зоны тепловых сетей, газопроводов, гидроэнергетических объектов;
зона защиты водных объектов - прибрежная защитная зона, зоны защиты от затопления и затопления;
объекты, принадлежащие Федеральной службе Российской Федерации, относятся к зоне охраняемых объектов;
другая территория, имеющая статус «исторического поселения»;
остальные зоны - зеленая, лесопарковая, рыбозащитная, аэродромная, санитарно-защитные.

Перечисленные зоны не всегда отражаются в документах из ЕГРН. Ответ на интересующий вопрос могут дать соответствующие органы или организации.
Шаг 5. Проверяем продавца на надежность, предмет покупки для судебного разбирательства.
Перед составлением DCT сайта необходимо обратиться в арбитражные суды, обратиться в суды общей юрисдикции. Проверить желаемый сайт для судебного разбирательства можно на доступном интернет-ресурсе по кадастровому номеру. Если интересующий участок состоит из нескольких, а в выписке указаны лица, участвующие в споре, следует проверить каждый земельный участок отдельно.
Также важно проверить самого продавца на основании ФССП на предмет наличия уголовных, гражданских дел или производства по делу о банкротстве. Процедура необходима, потому что при расторжении договора (а это возможно в течение 3 лет) ответственность за кредитную историю продавца ложится на нового владельца недвижимости.
Другие простые шаги для безопасной транзакции
Перед тем, как начать ПрЭП, вы должны получить ответы на следующие вопросы:

Земля будет со временем отобрана? Проверить право собственности продавца на землю;
Сколько на самом деле земли? Провести детальный анализ документации для сайта;
Вы можете построить здесь дом? Покупать землю без возможности подключения коммуникаций рискованно.

При покупке земельного участка проводите на самом деле координаты указанных поворотных точек. Увиденная информация определит реальные границы участка на местности, вы сможете оценить, есть ли посторонние конструкции или наложение границ на соседнем участке. Изучите план границ. Этот документ согласовывает расположение границ, другие обстоятельства.
Покупка любой недвижимости несет в себе потенциальный риск получить головную боль. Для благоприятного исхода операции можно провести комплексный аудит желаемого земельного участка. Юристы в этом направлении ответят на все ваши вопросы, но правду можно установить самостоятельно.



Советуем прочитать: Аренда дома без посредников на длительный срок


















Поддержите проект, поделитесь ссылкой в соц.сетях